FORO AGENTES HACIENDA 2008

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Foro para los aprobados en las oposiciones de Agentes de Hacienda Pública - 2008


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    Pinceladas sobre el Arrendamiento de VIVIENDA - http://sites.google.com/site/papeleosalquiler/pinceladas

    cannes
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    cannes


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    • Mensaje n°1

    Pinceladas sobre el Arrendamiento de VIVIENDA - http://sites.google.com/site/papeleosalquiler/pinceladas Empty Pinceladas sobre el Arrendamiento de VIVIENDA - http://sites.google.com/site/papeleosalquiler/pinceladas

    Mensaje por cannes Lun Mar 29, 2010 7:16 pm

    Aunque todo casero e inquilino, debiera conocer la Ley de Arrendamientos Urbanos, dejo aquí alguna pincelada con lo mínimo que se debe tener en cuenta antes de arrendar una VIVIENDA



    DURACIÓN
    DEL
    ARRIENDO
    		A pactar libremente. Lo habitual y más interesante para el inquilino es firmar por 1 año. De ese modo, tiene el derecho que le da la ley a permanecer hasta 5 años si quisiera, pero también podrá decidir prorrogarlo o marcharse, en cada cumpleaños del contrato. En contratos de duración inferior a 5 años, si el inquilino no comunica al arrendador, al menos 30 días antes del vencimiento, su deseo de no prorrogar el arriendo, al llegar el vencimiento el contrato se prorroga automáticamente por años completos, sin necesidad de firmar nada, y así de año en año hasta que el contrato cumpla un mínimo de 5 años.



    PRÓRROGA En el 5º cumpleaños del contrato, cualquiera de las partes puede decidir NO RENOVARLO, y en ese caso, para que el arriendo continúe habría que firmar un nuevo contrato.En ese 5º aniversario, el arrendador tiene la potestad de aceptar renovarlo 3 años más pero podría exigir una nueva renta y una nueva fórmula de actualizarla.

    Sin embargo, si llegado ese 5º cumpleaños del contrato, ambas partes callan, el contrato se renueva por 3 años más, en las mismas condiciones que hubiera hasta entonces. Durante esos 3 años sólo el inquilino podrá, en cada cumpleaños del contrato, elegir no renovarlo.

    Al 8º año el contrato se extingue y se deberá celebrar uno nuevo.



    RENTALa renta pactada se suele satisfacer en cuotas mensuales.
    El propietario está OBLIGADO a entregar al arrendatario recibo del pago salvo que el arrendatario pague por banco, en cuyo caso, el justificante de la transferencia sirve para acreditar el pago de la renta.
    La renta se actualiza una vez al año. En el cumpleaños del contrato.
    Al menos durante los 5 primeros años de contrato, la renta se actualiza aplicando la variación del IPCGN del último mes que hubiera publicado por el INE a la fecha de entrada en vigor del contrato. Ese mes se tomará como referencia para actualizar la renta en cada anualidad.Cualquiera de las partes podrá notificar a la otra, por escrito, la nueva renta actualizada, la cuál deberá ser satisfecha por el arrendatario a partir del mes siguiente.




    REPARACIONES






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    		El casero es responsable de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para mantener la habitabilidad (teniendo en cuenta que la cédula de habitabilidad se concede a las viviendas vacías, siempre que tengan sus instalaciones listas para ser usadas) de la vivienda, excepto en 2 casos: que el daño haya sido causado por el inquilino o personas de su casa, o que se trate de una pequeña reparación a causa del desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

    En el tema de reparaciones es MUY difícil que todo el mundo esté contento.

    Hay arrendadores que creen que, al alquilar su casa, el inquilino debe responsabilizarse de cualquier mantenimiento o reparación, y que ellos sólo tienen que limitarse a cobrar la renta cada mes. Se equivocan.

    También hay inquilinos que parecen creer que viven en un hotel, y no es así. Viven en un piso, y según la LAU, algún gasto de mantenimiento les toca asumir.

    Ojalá que la LAU viniera con una listita de posibles reparaciones necesarias en una casa y de quién debe encargarse de tal cosa o tal otra. No es así.
    Solo nos ofrece unas pinceladas en el artículo 21.

    Esquematizando:


    <TABLE style="BORDER-RIGHT: medium none; BORDER-TOP: medium none; BACKGROUND: #595959; BORDER-LEFT: medium none; WIDTH: 97%; BORDER-BOTTOM: medium none; BORDER-COLLAPSE: collapse" cellSpacing=0 cellPadding=0 width="97%" border=0>

    <TR>
    <td style="PADDING-RIGHT: 5.4pt; PADDING-LEFT: 5.4pt; BORDER-LEFT-COLOR: #ffffff; BACKGROUND: #244061; BORDER-BOTTOM-COLOR: #ffffff; PADDING-BOTTOM: 0cm; WIDTH: 25%; BORDER-TOP-COLOR: #ffffff; PADDING-TOP: 0cm; BORDER-RIGHT-COLOR: #ffffff" width="25%">
    Pequeña Reparación

    </TD>
    <td style="PADDING-RIGHT: 5.4pt; PADDING-LEFT: 5.4pt; BORDER-LEFT-COLOR: #ffffff; BACKGROUND: black; BORDER-BOTTOM-COLOR: #ffffff; PADDING-BOTTOM: 0cm; WIDTH: 75%; BORDER-TOP-COLOR: #ffffff; PADDING-TOP: 0cm; BORDER-RIGHT-COLOR: #ffffff" width="75%" colSpan=3>
    Gran Reparación
    </TD></TR>
    <TR>
    <td style="PADDING-RIGHT: 5.4pt; PADDING-LEFT: 5.4pt; BORDER-LEFT-COLOR: #ffffff; BACKGROUND: #244061; BORDER-BOTTOM-COLOR: #ffffff; PADDING-BOTTOM: 0cm; WIDTH: 25%; BORDER-TOP-COLOR: #ffffff; PADDING-TOP: 0cm; BORDER-RIGHT-COLOR: #ffffff" vAlign=bottom width="25%" rowSpan=2>
    Ej: grifería, cisterna, cerradura, desatrancos, electrodoméstico, etc.

    </TD>
    <td style="PADDING-RIGHT: 5.4pt; PADDING-LEFT: 5.4pt; BORDER-LEFT-COLOR: #ffffff; BACKGROUND: black; BORDER-BOTTOM-COLOR: #ffffff; PADDING-BOTTOM: 0cm; WIDTH: 75%; BORDER-TOP-COLOR: #ffffff; PADDING-TOP: 0cm; BORDER-RIGHT-COLOR: #ffffff" vAlign=top width="75%" colSpan=3>
    Ej.: estructural, instalaciones de suministros, puertas, ventanas, suelo, paredes...</TD></TR>
    <TR>
    <td style="PADDING-RIGHT: 5.4pt; PADDING-LEFT: 5.4pt; BORDER-LEFT-COLOR: #ffffff; BACKGROUND: black; BORDER-BOTTOM-COLOR: #ffffff; PADDING-BOTTOM: 0cm; WIDTH: 25%; BORDER-TOP-COLOR: #ffffff; PADDING-TOP: 0cm; BORDER-RIGHT-COLOR: #ffffff" width="25%">
    Por uso ordinario
    </TD>
    <td style="PADDING-RIGHT: 5.4pt; PADDING-LEFT: 5.4pt; BORDER-LEFT-COLOR: #ffffff; BACKGROUND: black; BORDER-BOTTOM-COLOR: #ffffff; PADDING-BOTTOM: 0cm; WIDTH: 25%; BORDER-TOP-COLOR: #ffffff; PADDING-TOP: 0cm; BORDER-RIGHT-COLOR: #ffffff" width="25%">
    Por mal uso
    </TD>
    <td style="PADDING-RIGHT: 5.4pt; PADDING-LEFT: 5.4pt; BORDER-LEFT-COLOR: #ffffff; BACKGROUND: black; BORDER-BOTTOM-COLOR: #ffffff; PADDING-BOTTOM: 0cm; WIDTH: 25%; BORDER-TOP-COLOR: #ffffff; PADDING-TOP: 0cm; BORDER-RIGHT-COLOR: #ffffff" width="25%">
    Accidental
    </TD></TR>
    <TR style="HEIGHT: 21.95pt">
    <td style="PADDING-RIGHT: 5.4pt; PADDING-LEFT: 5.4pt; BORDER-LEFT-COLOR: #ffffff; BACKGROUND: #244061; BORDER-BOTTOM-COLOR: #ffffff; PADDING-BOTTOM: 0cm; WIDTH: 25%; BORDER-TOP-COLOR: #ffffff; PADDING-TOP: 0cm; HEIGHT: 21.95pt; BORDER-RIGHT-COLOR: #ffffff" width="25%">
    INQUILINO
    </TD>
    <td style="PADDING-RIGHT: 5.4pt; PADDING-LEFT: 5.4pt; BORDER-LEFT-COLOR: #ffffff; BACKGROUND: black; BORDER-BOTTOM-COLOR: #ffffff; PADDING-BOTTOM: 0cm; WIDTH: 25%; BORDER-TOP-COLOR: #ffffff; PADDING-TOP: 0cm; HEIGHT: 21.95pt; BORDER-RIGHT-COLOR: #ffffff" width="25%">
    PROPIETARIO
    </TD>
    <td style="PADDING-RIGHT: 5.4pt; PADDING-LEFT: 5.4pt; BORDER-LEFT-COLOR: #ffffff; BACKGROUND: black; BORDER-BOTTOM-COLOR: #ffffff; PADDING-BOTTOM: 0cm; WIDTH: 25%; BORDER-TOP-COLOR: #ffffff; PADDING-TOP: 0cm; HEIGHT: 21.95pt; BORDER-RIGHT-COLOR: #ffffff" width="25%">
    INQUILINO
    </TD>
    <td style="PADDING-RIGHT: 5.4pt; PADDING-LEFT: 5.4pt; BORDER-LEFT-COLOR: #ffffff; BACKGROUND: black; BORDER-BOTTOM-COLOR: #ffffff; PADDING-BOTTOM: 0cm; WIDTH: 25%; BORDER-TOP-COLOR: #ffffff; PADDING-TOP: 0cm; HEIGHT: 21.95pt; BORDER-RIGHT-COLOR: #ffffff" width="25%">
    El responsable o su Seguro
    </TD></TR></TABLE>


    El mayor dilema suele ser dónde tirar la línea que divide la pequeña reparación de la grande. Por eso en muchas ocasiones, cuando no se llega a un acuerdo, lo mejor son las decisiones salomónicas, pues acudir al juez para ver a quién le corresponde pagar los 130 euros que costó reparar la lavadora...saldrá, tanto para el casero como para el inquilino, mucho más caro que comprar todos los electrodomésticos nuevos.




    FIANZA y OTRAS GARANTÍASCon la fianza y otras posibles garantías adicionales, el arrendatario garantiza el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
    La mayor parte de las Comunidades Autónomas exigen al arrendador que la fianza sea ingresada en el organismo que ellas designen Si no lo hiciera comete una falta administrativa sancionable, pero no afecta a la validez del contrato.Al finalizar el arriendo, una vez firmado el documento de fin de contrato y devolución de llaves, el arrendador dispone de 30 días para restituir el saldo de la fianza que corresponda tras la liquidación de las facturas de reparaciones de posibles desperfectos, y, en su caso, de los últimos recibos de suministros.




    GASTOSA quién le toca afrontar los gastos de Comunidad, Basura o IBI es algo negociable. Si en el contrato no se menciona nada, los pagará el arrendador.
    Si en el contrato se pacta que los pague el inquilino, deberá figurar también el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
    Si los gastos de La Comunidad subieran para el propietario, durante los 5 primeros años del contrato, sólo podrá repercutir al inquilino como máximo y en cada cumpleaños del contrato, el doble del IPCGN utilizado para actualizar la renta.Los gastos por servicios y sus consumos (suministros) individualizados por contadores, son por cuenta del inquilino.

    La importancia del Seguro de Hogar



    CONTRATO







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    		El contrato es válido aunque esté escrito sobre una servilleta de papel. Existe aunque no esté escrito. El contrato verbal es igualmente legal, siempre que pueda probarse su existencia, por ejemplo con los recibos de la renta mensual.

    El contrato no puede darse por terminado, fuera de los plazos pactados, porque así lo decida UNA DE LAS PARTES. Si una parte lo hiciera, la otra parte podría demandarle por incumplimiento de contrato con serias (y caras) consecuencias para quien incumplió.

    El arrendador no debe desalojar al inquilino ni por "motivos personales", ni porque no pague la renta (aunque este último SI es motivo de rescisión, pero debe juzgarlo un juez)
    El inquilino no debe marcharse ni por "motivos personales", ni porque el casero le esté molestando todos los días (aunque este último SI es motivo de rescisión, pero debe juzgarlo un juez)
    La ley establece ciertos motivos para resolver un contrato de arrendamiento. Pero, a falta de acuerdo entre casero e inquilino, es el JUEZ quien, a petición (DEMANDA JUDICIAL) de una de las partes, decidirá.



    RESUMEN DE OBLIGACIONES

    		 Inquilino:

      <LI style="MARGIN-TOP: 0px; MARGIN-BOTTOM: 0px">Debe pagar la renta.

      <LI style="MARGIN-TOP: 0px; MARGIN-BOTTOM: 0px">Cuidar la vivienda y ocuparse de las pequeñas reparaciones.

      <LI style="MARGIN-TOP: 0px; MARGIN-BOTTOM: 0px">Permanecer en el piso ANUALIDADES COMPLETAS..
    • Devolver la vivienda en el mismo estado de conservacion (y limpieza) con que la recibieron, salvo el deterioro inevitable por el paso del tiempo.

    Casero:

    • Debe respetar el arriendo durante al menos 5 años.

    <BLOCKQUOTE dir=ltr style="MARGIN-RIGHT: 0px">Excepción: podría oponerse a prorrogar el contrato en uno de los cumpleaños, preavisando con 30 días, si necesitara la vivienda para SU PROPIO USO, siempre y cuándo en el contrato hubiera advertido de esa posibilidad. En los contratos firmados a partir del 24 de diciembre de 2009, la cláusula en la que se indica la posibilidad de no prorrogar el arriendo por necesidad del piso, se amplía a los padres, hijos o ex-conyuge del arrendador.
    </BLOCKQUOTE>

    • Debe realizar las obras necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda: Instalación eléctrica, de gas, tuberías de agua, ventanas, puertas, paredes, suelo, salvo que la avería se hubiera producido debido a un mal uso del inquilino.





    RESUMEN DE DERECHOS Inquilino:

      <LI style="MARGIN-TOP: 0px; MARGIN-BOTTOM: 0px">Recibir la vivienda en perfecto estado para ser habitable.

      <LI style="MARGIN-TOP: 0px; MARGIN-BOTTOM: 0px">Prórrogas al contrato hasta que cumpla un mínimo de 5 años. Las prórrogas serán por años completos.
    • Si firmó por 1 año, y se prorrogó, puede dar por terminado el arriendo, previo aviso fehaciente, en cada cumpleaños del contrato.

    Casero:

      <LI style="MARGIN-TOP: 0px; MARGIN-BOTTOM: 0px">Cobrar la renta de cada ANUALIDAD COMPLETA.

    • Dar por terminado el arriendo al 5º año.




    VENTA PISO ARRENDADO
    Si el propietario desea vender el piso, el inquilino suele tener derecho preferente de compra.
    El inquilino podrá seguir arrendando ese piso hasta un mínimo de 5 años aunque la vivienda cambie de manos. Simplemente su casero sería otra persona.
    El inquilino no tiene obligación de mostrar la vivienda a los posibles compradores, aunque puede hacerlo si lo desea.
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    • Mensaje n°2

    Pinceladas sobre el Arrendamiento de VIVIENDA - http://sites.google.com/site/papeleosalquiler/pinceladas Empty Re: Pinceladas sobre el Arrendamiento de VIVIENDA - http://sites.google.com/site/papeleosalquiler/pinceladas

    Mensaje por acnasturias Lun Mar 29, 2010 11:53 pm

    Gracias por la información.
    Añado alguna cosa que he encontrado por la red sobre el alquiler de pisos:
    [Tienes que estar registrado y conectado para ver este vínculo] Aquí habla de estafas de pisos alquilados por internet.
    [Tienes que estar registrado y conectado para ver este vínculo] Este enlace está bien
    [Tienes que estar registrado y conectado para ver este vínculo] Aquí también se habla de cosas interesantes para el alquiler.
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    • Mensaje n°3

    Pinceladas sobre el Arrendamiento de VIVIENDA - http://sites.google.com/site/papeleosalquiler/pinceladas Empty Re: Pinceladas sobre el Arrendamiento de VIVIENDA - http://sites.google.com/site/papeleosalquiler/pinceladas

    Mensaje por grali Mar Mar 30, 2010 8:31 pm

    Añado una página para buscar alquileres, está bastante bien porque puedes seleccionar zonas y te viene el mapa para ubicarte mejor. Además podeis daros de alta gratis y que os envien las ofertas de la semana. Espero que os sirva.
    [Tienes que estar registrado y conectado para ver este vínculo]
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    • Mensaje n°4

    Pinceladas sobre el Arrendamiento de VIVIENDA - http://sites.google.com/site/papeleosalquiler/pinceladas Empty Re: Pinceladas sobre el Arrendamiento de VIVIENDA - http://sites.google.com/site/papeleosalquiler/pinceladas

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